高利润项目结算渐少 莱蒙国际业绩增长存忧

　莱蒙国际(03688，HK)成功登陆港股一年多后，并没有像佳兆业、星河集团等开发商那样急于扩张。过于稳健和谨慎的拿地策略，不仅导致其销售项目结构不合理，更让莱蒙国际经营业绩阴晴不定。

　　2012年，尽管莱蒙国际年销售收入超过60亿港元，但在2012年上半年由于深圳高利润项目结算比重下降，其营收和毛利润随着项目结算变化而“变脸”。同时，由于高利润项目的逐渐减少，其后续业绩增长的稳定性也被业内人士打上了问号。

　　随着莱蒙国际获取廉价优质土地成本的优势丧失，其项目资源少，结构布局不合理的弊端开始逐渐显现。

　　业绩阴晴不定

　　在深圳，莱蒙国际因开发位于深圳香蜜湖豪宅区的水榭花都，以及龙华地区的水榭山、水榭春天等中高端豪宅项目而闻名。其水榭春天通过滚动开发，每每登上销售排行榜前列，使得莱蒙国际当年销售业绩大增。2011年3月，打着以“中高端住宅和综合(行情 专区)体开发”招牌的莱蒙国际叩关港股成功。

　　不过在业内人士看来，过于依赖单一系列楼盘，也给莱蒙国际带来一丝隐忧。在财报数据上，明显的表现就是业绩的不稳定。

　　在上市之前的2010年，莱蒙国际营业额为27.6亿港元，比2009年下降了14.5%。

　　在上市当年的2011年，莱蒙国际营业额达到58.61亿港元，比2010年增长一倍多。毛利由2010年的16.86亿港元增加至38.79亿港元，同比上一年增加1.3倍；毛利率上升5个百分点至66.2%；净负债率由上市前的151%下降至34%。

　　在2011年业绩大增后，2012年中期，莱蒙国际营业额和毛利却出现了同比较大幅度下降，分别为21.95亿港元和8.59亿港元，分别同比下降了29.3%和58%；而公司毛利率则由2011年同期的66.2%下降至39.2%；公司权益股东应占盈利为2.59亿元，同比下降54%。此外，莱蒙国际平均销售价格比2011年同期的26919港元/平方米，下降至10951港元/平方米。

　　今年1月7日，莱蒙国际发布2012年4季度业绩显示，2012年销售总额约港币62.8亿，合同销售面积约368839平方米，分别按年增长约24.7%及39.9%。

　　对于这种业绩起伏较大的现象，盛富资本和协众国际总裁黄立冲分析认为，2011年是莱蒙国际上市第一年，为了融到更多项目资金，调整项目入市和结算时间，有动机把当年业绩做得好看。但这也影响到后续盈利，使得2012年上半年经营业绩后劲不足。

　　高利润项目结转左右利润

　　《每日经济新闻》记者注意到，从近年来每年销售收入情况看，莱蒙国际仍然没有摆脱个别项目支撑整个销售业绩的局面。

　　深圳水榭春天项目对于莱蒙国际来说，是个香饽饽。2012年6月该楼盘五期发售，一月之间销售15亿港元，占了上半年总销售35.9亿港元的大头。

　　对此，深圳某代理机构市场研究人士把这种现象称作为 “吃老本”，实际上，莱蒙国际尽管在常州、成都、天津等其他城市拥有在售项目，但其他地区项目结转面积占比则较小，占整个销售额的比重还不到40%。

　　如此，一旦位于深圳的高利润项目结转减少，或其他地区低价项目结转面积占比增多，其当年经营业绩将出现巨幅波动。

　　对于2012年中期营业额和毛利下降的情况，莱蒙国际公告解释称主要原因在于 “产品组合变化”，报告期内较低利润率的常州莱蒙城项目占比较多，而深圳高利润项目结算占比较少所致。

　　莱蒙国际进一步回复 《每日经济新闻》记者表示：“2012年按照各项目的开发进度，大部分集中在年底竣工并交付。2012年上半年只有常州莱蒙城两个均价比较偏低的分期交付，所以相对收入偏低。平均售价下降也是因为常州莱蒙城之结转销售金额的比例增加，占了上半年总额85%以上。”

　　相较之下，2011年莱蒙国际当年营收实现翻番，是因为深圳高端项目水榭山和水榭春天销售增长。据莱蒙国际财报显示，2011年莱蒙国际销售业绩来大多源于深圳莱蒙水榭山、水榭春天二、三期、常州莱蒙城、成都莱蒙都会等项目。深圳莱蒙水榭山和水榭春天两个高利润项目结转的面积占比高达94%，其中水榭春天当时平均售价超过24000元/平方米，销售收入约30亿港元，占当年销售收入超过一半。

　　后续业绩增长或存隐忧/

　　正是因为2012年上半年水榭春天等高利润项目结算比重大幅减少，莱蒙国际毛利率则由2011年的66.2%下降至39.2%。这凸显莱蒙国际在销售收入结构方面的不合理性，存在业绩可持续增长的系统风险。

　　随着高利润项目的减少，2013年后莱蒙国际或面临更多业绩压力。

　　目前，莱蒙国际所有高利润项目均来自深圳区域。深圳水榭山项目已经逐渐开发完毕，而水榭春天总建筑面积约60万平方米，水榭春天六七期约12.6万平方米预计2013年全部推出。这也是水榭春天在深圳的最后一批单位。

　　至此，莱蒙国际在深圳后续可售项目仅有位于龙岗中心城区的莱蒙都会和大鹏半岛的滨海度假别墅项目水榭蓝湾。尽管新开工项目预期销售价格并不低，但上述项目目前均未开盘入市，预计2013年龙岗莱蒙都会项目入市可能性不大，更何况今后能否达到销售预期还不得而知。

　　对于业内人士认为的收入结构不合理，莱蒙国际方面表示不赞同。莱蒙国际表示，水榭春天销售理想，以及均价比其他项目(例如常州、成都)高。“如果按面积计算的话，2011年水榭春天销售面积占整个集团的销售面积45%，2012年仅37%。这根本不存在”业绩销售结构不合理“的情况，而只是我们深圳水榭春天销售特别出色。”

　　莱蒙国际回复《每日经济新闻》记者称，水榭春天余下最后两期会在2013年开盘，随着其他新项目开盘，比如南京水榭春天及南昌项目，会更进一步优化销售结构。

　　此外，业内人士还认为，莱蒙国际项目结构布局不合理还表现在持有物业收入占比较小，发展缓慢。

　　莱蒙国际宣称，公司的主要发展战略以 “中高端住宅和综合体项目”双轮驱动。其董事长黄俊康也曾在公开表示，会保持零售物业和住宅的均衡发展，未来会做大商业地产。

　　目前，莱蒙国际商业地产项目以莱蒙城、莱蒙都会等系列城市综合体为主。然而，与住宅销售相比，商业持有面积规模小，存在严重“跛脚”的现象。

　　据查，目前莱蒙国际正在开发的综合体项目有7个，正式投入运营的商业开发面积不到30万平米。2012年上半年莱蒙国际正式投入运营商业面积仅为17万平米，预计2013年5月成都莱蒙都会、常州莱蒙城投入运营后，将增加至23万平米。而莱蒙国际的目标是到2016年，自持的零售物业面积大概达到60万平方米左右。但与莱蒙国际所开发的住宅项目规模相比，综合体项目仍然较小。

　　2012年上半年，莱蒙国际持有物业租金收入约为5550万，而财报显示，莱蒙国际在常州的武进假日酒店2012年上半年则为亏损状态。

　　获取廉价土地优势渐失

　　实际上，莱蒙国际开发中高端豪宅毛利润率较高，其产品优势主要来自低廉的土地成本。在莱蒙国际招股说明书中，莱蒙国际向投资者称，莱蒙国际业绩持续增长很大程度上依赖公司获得低廉的优质土地的能力。随着开发商拿地竞争的加剧，土地出让价格的攀升，莱蒙国际获取优质廉价土地的成本优势逐渐消失，近年来的拿地成本却越来越高。

　　目前，莱蒙国际在深圳、东莞、惠州、常州、杭州等八个城市拥有15个项目，土地储备2012年中报显示为可租售建筑面积414万平米。其中在建项目面积为69.5万平米，而未来拟建面积约200万平米。

　　2012年上半年集团于常州、天津、南京购得3处项目用地，计容总楼面面积为37.54万平方米，平均地价达到4686港元/平米，而2011年莱蒙国际新增的112万平方米土地储备中，平均地价成本仅为849.6元/平米。

　　莱蒙国际最近一次拿地是在2012年9月27日，莱蒙国际联合新加坡美罗集团拿下南昌市红谷滩土地面积最大之综合性商住用地之土地使用权。该地块计容积率面积约79.5万平方米，楼面价也达到约为每平方米人民币2415元。至此，莱蒙国际土地储备提升至近531万平方米。莱蒙国际称，以每年开发100万方土地，也可供未来5年的开发及销售。

　　同时，与深圳本土其他“潮汕”系开发商相比，莱蒙国际在项目扩张方面显得十分谨慎，使得莱蒙国际土地储备扩张和开发速度较为缓慢。2010年莱蒙国际在深圳、常州、东莞、杭州、天津等7个城市开发项目为13个，总的可开发建筑面积230万平米。2011年借助于上市后的募集资金，莱蒙国际当年才在天津、惠州、常州大肆拿地建筑面积112万平米。

　　目前，莱蒙国际项目仍然局限于已进入的深圳、常州、天津、惠州等8城市，但项目数量也仅有15个，一线核心城市项目储备几乎没有。在深圳土地储备也仅有130万平米，而目前莱蒙国际在深圳并没有拿地的迹象。

　　与“吃老本”的莱蒙国际相比，佳兆业2009年底上市成功之后，在全国激进扩张，目前进入全国近30个城市，开发项目近70个。2012年佳兆业全年销售额突破170亿，土地储备近3000万平米。

　　相较之下，莱蒙国际在2011年上市之后，2012全年销售额变化不大。尽管房地产(行情 专区)市场经过多年发展，已经进入专业化和精细化管理时代，但传统的跑马圈地，规模效应仍然是不少房企占据市场主要地位的法宝。

　　深圳一地产公司营销老总称：“与佳兆业、星河集团比较，莱蒙国际拿地魄力不够。”

　　有业内人士认为，莱蒙国际的规模并不大，却能成功上市，与莱蒙国际董事长黄俊康分不开。有关黄俊康的资料显示，此人在房地产界经营20多年，同时也是一个资本运作的老手，曾在香港持股多家上市公司，同时也是目前天虹商场(行情 股吧 买卖点)第二大股东。但接触过黄俊康的人均认为，黄俊康为人低调谨慎。企业领袖个人的风格决定了一个企业的秉性，这或许也是莱蒙国际拿地“魄力不够”的原因。

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