华谊瞄准主题型城市综合体

记者从权威渠道获悉，华谊兄弟(行情 股吧 买卖点)在推介总投资130亿元的深圳华谊兄弟文化城的同时，旗下更多文化地产项目正积极筹备，并已经初步选址上海、成都两地。合作方为国内知名地产基金公司星浩资本。

　　这意味着，华谊兄弟这家主营影视产品制作的文化类企业，正乘着产业园区大发展的东风，悄然潜入地产市场。此投资策略或将对华谊兄弟未来营收产生较大影响。

　　上海、成都项目基本确定

　　据悉，星浩资本目前正在为一只文化创意地产基金进行融资，融资规模15至20亿元人民币。该基金的操作模式是与国内知名文化创意企业合作，在大城市中心地段，开发以文化创意为主题的主题型城市综合(行情 专区)体。目前选址基本确定在上海、成都两地。单体项目在15万平方米左右，投资周期为“3+1(年)”模式。

　　据消息人士透露，星浩资本此次合作方为华谊兄弟。双方将以华谊兄弟历史上投资的知名电影场景再现方式打造主题综合体，并吸引该公司旗下签约艺人参与商业运营。这一创新的商业模式已受到部分地方政府的热情欢迎。

　　对于投资主体来说，主题型城市综合体的核心要素仍然是盈利能力，而持有型物业回报周期较长，变现较难，可售型物业占比则决定一个城市综合体的真实赚钱能力。

　　据了解，华谊兄弟与星浩资本投资的影视主题城市综合体中，住宅与酒店式公寓占比60%至70%，主题情景商业街(影视、综艺娱乐)，创意办公(Loft、民企创新总部)，精品酒店和展览展示等占30%至40%。可见，高比例的住宅与酒店式公寓确保了项目的快速开发并返回投资者投资，而主题商业街注入了华谊兄弟的影视娱乐资源，起到提升价值的作用。这种模式类似上海新天地，以商业提升住宅品质和价格，从而提高项目综合回报率。

　　众所周知，包括上海新天地在内的商业区高端物业，目前销售价格动辄数万元，一个15万平方米的综合体，70%的可售住宅可以带来数十亿元销售收入，以15%净利率来预测，项目收效可达数亿元。而华谊兄弟2012年归属上市公司股东净利润为2.4亿元。不过，华谊兄弟在与星浩资本的合作中究竟占有多少股权，这将是决定华谊兄弟未来收入的重要前提。

　　深圳、海南成功落子

　　2012年9月，华谊兄弟全资子公司华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司与深圳市坪山新区城市建设投资有限公司、深圳市珠江投资发展有限公司合资成立深圳华谊兄华弟文化创意产业有限公司，后者为深圳未来五年重点发展的大型文化项目深圳华谊兄弟文化城的项目公司。

　　据了解，华谊兄弟文化城坐落于深圳坪山新区，项目总投资130亿元，规划用地面积118万平方米，总建筑面积125万平方米。项目有望最快在7月动工。

　　这个同样以影视为主题的文化产业综合体，包括影视制作基地、演艺中心等八大产业核心，被称为中国定位最高端、产业链最齐全、配套最完善的影视文化产业基地。

　　当然，因为房地产(行情 专区)这个词的敏感性，华谊兄弟文化城等一批文化地产项目，纷纷巧妙地回避的地产这个提法，而更愿意用文化产业综合体的方式来表述。不过，房地产业内人士熟知，一个主题地产概念，多是用主题吸引地方政府的支持，而真正看得到的回报，还是来自房地产开发。

　　华谊兄弟参股的另一个公司同样值得关注，那就是与冯小刚合作的海南观澜湖项目。2012年9月，华谊兄弟全资子与海南骏豪旅游发展有限公司、北京一帆风顺影视文化工(行情 专区)作室、海南富岸源实业有限公司合资成立海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司，开发“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目，项目投资总额预计为8亿元至10亿元。公开资料显示，该项目于去年10月举行一期15万平方米项目的奠基仪式，包括多个一流电影棚、5家精品酒店和300多个店铺。项目总占地预计1500亩，同样以冯小刚系列电影场景作为建筑规划的蓝本，集建筑旅游、电影旅游、商业旅游于一体。2014年第一季度，一期项目有望完成建设。

　　可以想见，无论这些物业是销售还是持有，华谊兄弟都将会在未来几年内，成长为一个商业地产大鳄。“不拍好电影就没有任何价值，只拍电影也没价值。”王中军曾这样表述公司多元化投资战略的初衷。