银基发展上海低利润项目提价 高成交价恐难维持

上海3月底出台的 “国五条”细则可以说是一线城市中规定最为详细的。细则中不单有买卖二手房严征20%个税的规定，还对捂盘、闲置行为的处罚措施有着非常具体的约定。这并没有影响成交价格的持续走高。中原地产、21世纪不动产等机构统计的数据显示，上海商品住宅成交均价为24668元/平方米，环比前周上涨19.17%。

　　成交价格的上涨一定程度上“救活”了那些净利润偏低的项目。银基发展(行情 股吧 买卖点)(000511，SZ)旗下的银河丽湾项目就是其中之一。成交数据显示，从3月份开始项目大幅上调成交价，成交均价由今年2月份的16119元/平方米，上调至5月的17475元/平方米。但是项目成交量却出现缓慢下滑，4月份的成交量是15套，已经比1、2月销售套数低，而5月前15天的成交套数也只有9套。

　　低利润率项目提价

　　银基发展此前发布的2012年报显示，其净资产收益率为2.65%，虽然相比2010年、2011年的2.02%、2.11%呈逐年上升的趋势，但依旧远低于五年期银行(行情 专区)存款利率，显然不能让股民满意。

　　根据国富浩华会计师事务所对于银基发展(上海)投资控股有限公司的审计报告显示，公司在营业收入达到3.21亿元的情况下，却仅仅获得823万元的净利润，仅占营业总收入的2.6%，而同行业的净利润率一般都在10%以上。

　　审计报告显示，银基发展 (上海)的主要业务正是销售在上海地区的房地产(行情 专区)项目——银河丽湾。

　　银河丽湾位于奉贤南桥，所处的地理位置较为偏僻，但其所推的户型均为大户型，最小的户型面积也在140平方米以上。

　　2012年上述项目的销售均价一直维持在15000元~16000元/平方米。但在“国五条”政策出台以后，上述项目的成交均价一下子跳高至17475元/平方米。

　　上述项目成交价格的走高，一开始并未影响销售，在今年3月份，项目的成交量甚至曾经达到过11个月以来的最高点。但是，之后成交量却出现缓慢下滑。4月份的成交量是15套，已经比1、2月销售套数低，5月前15天的成交套数更是只有9套。

　　银河丽湾项目的营销代理——易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良告诉《每日经济新闻》记者，3月份的成交量放大，是因为 “国五条”导致全市的成交量都有所放大，所以当月银河丽湾的成交数据一度冲高。他同时指出，目前140~170平方米的住宅房源已经所剩无几，还剩两栋楼将主推200平方米以上的房源。

　　资金需求仍是未知数

　　虽然上调售价可以提升项目的利润，但成交量的低迷，使得上述项目的高成交价能否维持成为疑问。上述项目截至2012年12月31日的一年内到期长期借款达到3.3亿元。虽然前5月的销售额，已经足够用以偿还上述借款。

　　但公司之后是否有其他的资金需求仍是一个未知数。银基发展2012年报指出，根据公司积极寻找新的发展机遇，稳健地实施经营业务转型，为未来持续发展做好战略布局的发展规划，公司积极拓展新项目，开辟新的产业利润增长点，实现企业收入的多元化。

　　2012年7月，公司与海城三岩矿业有限公司就菱镁矿开发签订了战略合作协议；2012年11月，公司与连云港(行情 股吧 买卖点)市丽港稀土实业有限公司 (简称“丽港稀土”)签署了增资协议，公司通过增资丽港稀土进入稀土冶炼分离行业，并致力于将丽港稀土发展成为一家集稀土分离、深加工应用、再回收为一体的较为完整产业链的稀土行业领先企业之一。

　　上述项目的扩展和推进均需要大量的资金。在这样的情况下，银河丽湾能否继续维持较高的成交价直接关系公司的资金状况。

　　但中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，随着成交价格的上调，成交量已有所下滑。远郊的一些楼盘已经有下调售价的趋势。