中弘股份售楼火爆 难掩现金流困局

“今年一季度销售情况很不错，现在只剩少量房源待售。”4月12日，中弘股份(行情 股吧 买卖点)(000979.SZ)朝阳区五里桥“北京像素”楼盘的一位销售人员告诉记者。

　　受益去年年底北京地铁六号线开通，距离地铁口仅100余米的“北京像素”房价大幅提升，其均价由去年十月的每平米20000元涨至2013年5月的每平米34000元 ，短短8个月涨幅高达70%。

　　“北京像素”价格的暴涨为中弘股份业绩带来巨大贡献，去年全年和今年一季度净利润分别较同期上涨62.54%和28%-56%。

　　冰火两重天的是，在年报、一季度靓丽的外表下，中弘股份近年疯狂拿地导致的资金链压力已经显现。旗下包括旅游地产、城镇化开发、矿山投资在内的多个项目尚在投资初期，亟需资金输血。

　　而根据券商研报披露，目前北京像素已经进入销售尾声，2013年仅剩5万平方米左右即结算完毕。“在北京像素结算基本完毕后，公司短期内可结资源相对较少。”国泰君安研究员李品科指出。

　　“跑马圈地”风险乍现

　　业绩的大幅提升背后，中弘股份现金流已经颇为吃紧。2013年三季报显示，公司资产负债率已经冲破70%红线至70.89%，较去年同期高出1.94个点。

　　“对于上市的房地产(行情 专区)公司来说，60%算是比较安全的一个水平，70%资产负债率则已经有点高了。”中南财经政法大学房地产研究所副所长张东向记者表示，“房地产企业是资金密集型的行业，拿到地就可以做抵押贷款、项目回拢资金之后又可以再去拿地再抵押，这样一种滚动开发模式，现在房地产调控政策重点就是让这一环和一环之间慢下来，所以如果资金链过度紧张，势必影响整个公司(经营)。”

　　现金流的吃紧源于中弘股份2011年借壳上市后的疯狂“跑马圈地”，根据本报记者统计，2011年下半年至今，中弘股份抛出的地产开发项目(仅根据公告可统计项目计算)总投资高达350亿元，其中西双版纳·嘎洒镇路南山、微山湖国际旅游岛两个旅游度假项目投资更高达100亿元以上。

　　此外，投资规模近100亿元的也有昌平湖半岛旅游开发项目御马房度假城，怀柔美猴王主题公园等多个项目。“这么多项目，当然需要钱了。”中弘股

　　份一名内部人士也私下向记者感慨。

　　“中弘股份现在大多数的项目都是3-5年周期的。”一名长期跟踪该公司的房地产研究员告诉记者，而这也意味着，今年北京像素项目全部结算后，短期内公司难有新入账地产项目支持业绩持续高成长。

　　不过该研究员也指出，相对来说，上述长周期房地产项目短期资金压力没那么大。“中弘股份的一些旅游项目是2012年才签下来的，我了解到它拿地的成本不高。和当地政府合作的模式，拿地都有一些优惠。开发时间久，中弘股份也可以有阶段性的去投资。”

　　其指出，目前中弘股份今年比较急着用钱的项目就是平谷夏各庄新城。最近的融资指向的都是夏各庄的建设，“资金的压力还是有的，资金面偏紧”。

　　2月1日，中弘股份与纽交所上市公司“诺亚财富”子公司芜湖歌斐弘轩投资中心签订协议，以股权加债权形式为夏各庄项目引入14亿资金。

　　“资金主要通过股东贷款形式发放，利率为10%，借款期限为3-3.8年，期限较长且成本合理，将改善公司负债结构。”国泰君安在研报中指出。

　　不容忽视的是，伴随多手段筹资的展开，公司融资成本已经大幅提升，根据去年三季报显示，中弘股份财务费用较去年同比大幅增长134.15%，系本期利息支出增加所致。

　　此外尽管房地产项目资金链较为紧张，中弘股份仍进军资金投入较大的金矿业。公司于2011年8月以6000万元收购鑫兴矿业49%的股权，鑫兴矿业主营黄金开采，勘探，冶炼，但自成立起尚未生产，截至2012半年度报告鑫新矿业还未给公司贡献利润。

　　机构溢价8.4%接盘

　　伴随三年解禁期的结束，公司大股东中宏卓业集团近期更因自身资金需要，频频动手上市公司股权减持。3月26日，中宏卓业更在年报披露窗口期前夕减持了3740万股，金额达2.992亿元。

　　值得注意的是，3月26日，中弘股份二级市场收盘价仅为7.38元，盘中更一度跌至7.3元低点，而深交所大宗交易信息则显示，有机构席位以每股8元高位接盘中弘股份大股东抛出的3740万股，溢价率高达8.40%。“机构溢价收购比较少见，一般都是折价收购。” 一位上海券商的研究员颇为困惑地向记者表示。

　　而此前2月大股东在解禁公告中承诺，不会以低于8元每股价格进行减持，窗口期机构高价接盘背后，其深意实在耐人寻味。此外，大股东更在减持公告中称，不排除后续持续减持可能。