云南白药转让地产业务 大股东或接盘

　云南白药(行情 股吧 买卖点)(000538.SZ)决意撤出地产业务，或许将同人福医药(行情 股吧 买卖点)(600079.SH)、中恒集团(行情 股吧 买卖点)(600252.SH)一样，由大股东云南白药控股有限公司接盘其全资子公司云南白药置业(简称云药置业).

　　4月2日，云南白药正式公布了欲转让的云药置业详细财务数据。由于此前云药置业仅披露了简单的财务数据，云南白药被视作“炒房六年反亏60万”。

　　从最新公布的数据来看，云药置业目前不仅拥有各类别墅、洋房等高档现房279套，还拥有430亩未开发的土地。前期开发项目属职工配套住宅，是内部福利性质，销售收益不会很高，云药置业因此赔本。但存量高档住宅和后续项目或将对外销售，云药置业有望立刻实现大量收益。

　　就在这样的当口，云南白药以“深入贯彻执行新白药、大健康战略，更加专注主业”为由，将云药置业转让，似乎有为人作嫁之嫌。

　　4月2日，云南白药董秘吴伟向记者表示：“云药置业100%的股权目前是挂牌转让，所有竞买人都将一视同仁。”但对于大股东云药控股是否会参与竞买，他并未作出明确答复。

　　后续收益可观

　　3月13日，云南白药首次披露了欲转让云药置业100%股权的意向。4月2日，云南白药再次公告称，经审计云药置业净资产为1552.44万元，转让评估值为6.47亿元，溢价40倍以上。

　　这一溢价看似很高，其实可能仍未反映其真实价值。云药置业是2006年6月成立的，为配合云南白药集团整体搬迁项目而设立的房地产(行情 专区)开发公司。为了给云药集团职工建设配套住宅，2009年6月政府部门批复了呈贡新城“颐明园”小区的建设项目。

　　呈贡新城位于昆明市东南，滇池东岸。当地人介绍，呈贡尽管房价略低于市区，但由于附近大学林立，因此无论租售都还算热门。

　　财务数据显示，云药置业大约在2010年就完成了颐明园一期大部分项目的建设，当年财报中，云药置业存货高达8亿，大部分为待售商品房。2011年5月1日开始，云南白药职工开始内部选房，据称内部职工价为2500-4500元/平米。当年云南白药年报中，房地产销售收入为2.14亿。

　　记者在网上查询房产信息得知，目前颐明园二手房价格在6000元/平米左右，且存量丰富。财务数据显示，2011年，云药置业包括房产在内的存货价值为7.27亿元，2012年10月末，存货尚存7.17亿元。可见从2011年开始，颐明园基本处于封盘状态。

　　4月2日，云南白药披露了这些房产存货的细节，其中包括双拼别墅144套、联排别墅74套、独栋别墅18套、情景洋房23套，以及若干套花园洋房、叠拼洋房等，总计279套高档住宅，76176平米建筑面积，账面价值为5.69亿元。这部分房产价值主要是土地取得费用、前期工程费、基础设施费等几部分累加，并非房产的市价。

　　2009年7月3日，云南白药曾公告，将颐明园两个地块共计66万多平方米的土地使用权共3.08亿元注入云药置业。目前颐明园二期尚未开发，但云药置业财务数据上并未体现相关无形资产，因此有业内人士指出：云药置业可能将二期的土地使用

　　金额也计入了一期的房产存货中。

　　也就是说，颐明园目前279套高档住宅以及后续的二期项目变现和盈利能力都很强。而且一直有说法是，颐明园二期将实现对外销售。尽管评估机构给出了40多倍的溢价，但接盘方应该很快能够实现收益。

　　暗度陈仓

　　由于云药置业100%股权尚未挂牌，因此谁会最终接盘还是一个问号。

　　4月2日，云南白药董秘吴伟表示：“按照公司法的原则，这样的股权转让大股东是有优先竞买权的。但具体细节还要进一步咨询律师。”

　　云南白药控股有限公司持有云南白药41.52%的股权，为第一大股东。如果云药置业全部股权最终以6.47亿的价格被大股东买下，是否存在向大股东输送利益之嫌？

　　云南白药已经做好了大股东或关联方接盘的准备，多次公告均称，“如由本公司关联方摘牌，公司将根据有关规定申请豁免按照关联交易履行相关义务”。就是说，即使关联方摘牌，也不能算做关联交易。

　　房产投资近年来如火如荼，只是由于云药置业此前面向内部职工提供福利房，因此盈利能力不强。但2012年之后，福利房基本分完，剩余高档房产及未开发土地将能为云药置业带来很大收益。

　　因此，北京中同华资产评估有限公司给了上述包含房产存货在内的7.43亿流动资产85.5%的溢价，增值金额高达6.36亿。这才使云药置业评估价达到6.47亿元。

　　这一溢价是否反映房产真实价值？开元资产评估有限公司副总经理林继伟表示：“类似房产存货评估中，没有增值是不合理的。但如果给了增值，增值多少就无可厚非了。”

　　另外，云药置业账面上出现大量其他应付款，总金额高达4.28亿元。上述业内人士指出：“云药置业开发房产时，或许通过大股东做了借款。因为大股东贷款相对方便些，然后通过其他应付款的形式由子公司占用。”

　　这样看来，云药控股或许一直是云药置业背后的支持力量。当云药置业完成了提供职工福利房的任务，并累计亏损60万元之后，云药控股如果将其接下，可能将占有本该属于上市公司云南白药的收益。

　　云药控股在地产、旅游领域投入颇多，12月19日，云药控股宣布投资38亿元在大理苍山建设养生度假基地“双溪健身苑”，由子公司云南白药控股投资有限公司运作。有消息称云药控股还计划在西双版纳建设类似项目。

　　如果最终并不是云药控股接盘，这部分可能实现的收益则将旁落。云南白药在这一地产剥离策略中难以摆脱受伤者的命运。

　　无独有偶，2012年人福医药(行情 专区)、中恒集团等均选择向大股东转让上市公司旗下的房地产业务，理由也无非是聚焦主业、看空房地产等。但4月2日中国指数研究院公布的百城价格指数显示，全国100个城市房价已经连续10个月上涨。上市公司的判断看来并不准确。