社区型商业：万科的危险实验？

中粮万科城在房山共有3块地，大概有7000套房，现在已售出5000套左右。项目的亮点在于，北京四中、北京四幼的教育配套，还有一个22万平方米的商业中心。据了解，项目初步定名为“FUNMIX”，意在把最FUN的业态都MIX到本项目。

　　2013年1月9日，中国最大的住宅开发商成立商用地产管理部。人们关注住宅的老大究竟以怎样的方式做商业地产。在形成统一的对外口径之前，万科(000002.SZ)旗下的项目已经谋动。

　　商业地产更危险？

　　万科商业地产管理部门成立仪式十分低调，但很多消息灵通人士还是捕捉到重要讯息，包括万科总裁郁亮来京见证一个部门的成立。新部门由执行副总裁毛大庆分管，北京万科商业发展部原总经理钱嘉担任总经理。

　　万科回复本报记者称，此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。而毛大庆表示，万科集团将商用地产管理部设置在北京，主要考虑到北京集中了全国金融、品牌商、人才、技术、资讯等各方面的资源与人才，具备了进行各项商业物业探索的条件，更有利于业务的持续发展。

　　对于万科做怎样的商业地产，郁亮曾在多个场合表态。1月21日，万科公布B转H方案的新闻发布会上，郁亮重申了集团对商业地产的态度，“我们一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略，到今天为止万科对商业地产发展仍然实施保留态度。”郁亮关注到目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头。“如果住宅发展势头过快，有可能通过降价可以解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”

　　各自为政的局面

　　CRIC数据显示，截至2012年12月初，万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米，纯商业拿地约占万科所拿的商业综合(行情 专区)用地总量的11%，比去年全年的22.54万平方米增加四倍以上。

　　在各区域，万科有不同的处理商业地产的做法。例如2007年7月，万科发布公告称，正在与CapitaLand Retail Limited(凯德商用产业有限公司)签署战略合作大纲，公司拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。但随后只有在成都的个别项目里，凯德收购了万科部分项目的商业面积。这一模式没有全国大规模复制。

　　在深圳，2011年3月开工、预计2014年1月竣工的深圳“壹海城”项目，预计总投资额高达67亿元，总体量达36万平方米，由万科与招商地产(行情 股吧 买卖点)合作开发，双方各持50%股权，去年底已面世。在合肥万科金色名郡项目中，社区商业中，部分商铺采取了散售的模式。

　　对比清晰而成熟的住宅产品线，万科商业地产还未能形成统一的品牌标识和规模效应。

　　社区商业更难做？

　　据了解，万科FUNMIX的商业主题是：以家庭消费为主的特色娱乐休闲聚集地。一期核心业态为儿童乐园、儿童角色扮演体验馆、电玩城、体育公园、运动品牌工厂店、卡丁车、电影院及餐饮街等。目前已经签署合同或意向的商户有：星美影院、永辉超市(行情 股吧 买卖点)、苏宁电器(行情 股吧 买卖点)、肯德基、麦当劳、必胜客、万宁、俏江南、乐高教育等。

　　北京万科目前的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米。其中，中粮万科长阳半岛有22万平方米的商业配套，金隅万科广场有15万平方米的商业中心，万科金第朗润园有12万平方米的商业综合体，京投银泰(行情 股吧 买卖点)万科郭公庄项目有8万平方米的商业面积。

　　据本报记者了解，位于北京的金隅万科广场，将被打造成15万平米的旗舰商业中心。目前万科已经引入王府井(行情 股吧 买卖点)百货和首都电影院等两家主力店。

　　2012年万科在深圳、北京等地开业的“第五食堂”，被称为社区配套商业的具体体现。但在专业的商业地产管理人士看来。万科所做的商业已经超出了社区商业的范畴，其庞大的体量更应被理解为区域型购物中心。

　　罗兰贝格管理咨询机构合伙人兼大中华区副总裁王荣认为，比起在繁华区域里建大型购物中心，区域型购物中心更难做。

　　中粮万科城建设完毕后，大约有7000户居民，约2万人口入住，很难支撑一个大型购物中心的存活。“FUNMIX”势必要靠更大区域内的居民养活。“区域性购物中心需要更加细致的分析客户构成和需求，提供独特的服务。”王荣说。难度在于，这方面缺乏可以参照的范本。可以预见的是，由于很难精准地把握需求，势必要经过一轮又一轮的调整，逐渐磨合。

　　但王荣和RET睿意德执行董事张家鹏都认为，区域型购物中心将是未来发展的方向。王荣说，开发商都没有意识到，最有价值的资产不是房子，而是居住在项目里的客户。围绕他们的需求做文章，才有更广阔的前景。社区商业和区域型购物中心都有广阔的前景。

　　在张家鹏看来，一方面因为城市的扩容，需要副中心。如果没有商业辐射，一个区域很难成为独立的板块。另一方面，消费者更加追求便利，70、80、90后更需要就近解决消费、娱乐等问题。区域型购物中心的存在十分必要。他的建议是，区域型购物中心的规模不能做得太小，如果太小将失去竞争优势，做大更安全；在业态选择方面，要注重为居民提供方便的、服务性的和教育类的业态，如果是服装，最好是有优惠的换季折扣店，比较容易生存；同时商业新区不能过分追求租金回报。

　　另据了解，2013年至2014年间，万科陆续将有一批社区商业和区域购物中心正式开业，其中包括北京金隅万科广场、深圳九州万科广场、苏南万科美好广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等项目。万科商业地产的模式或将在这批商业交付使用后初见雏形。