云南城投835亩地仅一成市价出让

　1月16日，昆明环湖东路10号地块(地块编号KCGD2012-10；以下简称10号地块)的挂牌出让结果甫出，市场一片哗然。

　　10号地总面积达2280亩，其中上市公司云南城投(行情 股吧 买卖点) (600239，SH)前期共整理了835亩，这批地块全部以起价8.4442亿元成交，即每亩价格37万元。

　　而近两年该项目附近主要地块成交情况显示，周边商业用地成交平均单价已达300万元~700万元/亩。

　　按300万元/亩计算，上述地块的出让价格是市场价格的12.3%。此前市场预测，此块地的受让方应为云南城投的大股东云南城投集团，但出现在签字现场的却是刚于去年10月份注册的云南新世纪(行情 股吧 买卖点)滇池国际文化旅游会展投资有限公司(以下简称“云南新世纪滇池投资”).

　　这家名不见经传的公司与云南城投，以及云南城投集团究竟是什么关系？随着《每日经济新闻》记者调查的逐步深入，一条围绕着“云投系”于云南一二级土地开发的隐秘利益链，渐渐浮出水面。

　　仅有一个竞拍人的交易

　　1月16日下午3时，昆明市土地与矿产交易中心，该市推出的10多宗地块使用权正式开拍交易。

　　这是昆明开年之初的第3次挂牌交易，与之前略有不同的是，此次出让的环湖东路上的2280亩10号地块归属尤为引人关注，因为该地块将用于建设昆明新地标——“昆明滇池国际会展中心”。

　　《每日经济新闻》记者从昆明市国土局网站了解到，上述10号地块位于昆明市官渡区六甲街道办事处的环湖东路沿线，区位优越，占地面积152万平方米，合计2280亩，竞拍起价8.44亿元，竞买保证金7.6亿元，土地性质包括商业(会展、文化设施及其配套设施用地)、住宅(会展配套用地，占总面积不超过25%)，容积率≤2.6，建筑密度、绿地率未做限制。

　　事实上，作为云南省土地一级开发巨头的云南城投，早在2008年5月就接受昆明市土地储备中心委托，对环湖东路沿线4.18万亩土地进行土地一级开发，该中心与公司签订了为期5年的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，合同于今年5月到期。国信证券此前发布的研报显示，昆明市ZF在2010年已对环湖东路的三个半岛区域实现了收储，收储面积达4993亩，其中可出让地块2876亩。

　　云南城投去年12月发布公告称，经公司初步核查，上述10号地块中有835亩土地位于公司已收储范围内。而对于10号地块中剩余的1445亩土地，云南城投相关人士向《每日经济新闻》记者表示，目前还无法确认。记者多次致电昆明市土地储备中心常务副主任龙进波，但其手机一直处于关机状态。

　　此前，记者实地调查发现，在上述地块上，除了部分耕地外，还有几处尚未拆迁的村庄。因此，业内人士认为，由于前述委托开发协议今年5月底到期，下一步是否续约不得而知，除经云南城投确认的835亩之外，剩余的1445亩尚属“毛地”，故相关各方均不便表态。

　　原本以为10号地块将经过多轮竞拍，然而开拍不到10分钟，竞拍主持人就宣称，10号地块已被402号竞买人以总起拍价8.44亿元、每亩37万元的价格拍得，并且竞拍者也仅402号一家。

　　如此优质的地块，为何又这般低价？据了解，2013年以来，在昆明前几次土地使用权交易中，虽然出现多宗土地流拍，但多数单价均在数百万元/亩，其中1月6日昆明推出的26宗地块，除5宗流拍之外，其余21宗每亩均在320万元以上。

　　记者通过相关机构的数据了解到，2012年，昆明供应土地330宗，成交294宗，其中底价成交268宗，每亩土地价格约243万元，比2011年每亩204万元上涨39万元，涨幅19.12%。

　　如果从开发成本的角度考虑，国信证券2012年的研报认为，目前周边可比地价已上升到400万元/亩，环湖东路沿线土地在2011年首次拍卖时底价418万元/亩，一级开发成本75万元/亩。后续地块预计单价会低一些，但最低也会达该地区的基准地价300万元/亩，平均330万元/亩，一级开发成本由于涉及到拆迁安置，预计最高可能达150万元/亩，平均130万元/亩。

　　另一个佐证是，同一天昆明市高新区的一宗工业用地，以远高于起拍价271万元的541.89万元被云南曲通商贸有限公司拿下，溢价近100%。

　　云南城投方面向 《每日经济新闻》记者表示，10号地块与周边地块不具有可比性，所以交易价格过低。

　　早些时候，昆明地产界传言环湖东路的多幅地块——其中包括本次出让的10号地块，已被保利、绿地、招商与万科等一线实力房企紧紧盯上。也有业内人士预测，最终拿地的应为云南城投集团。那么，“402号”是谁？为何只有一家单位竞拍？是否存在定向招标的嫌疑？

　　当众多媒体记者涌向土地交易签字台时，402号竞买人代表迅速签字，留下“无可奉告”后即离开现场。

　　随后《每日经济新闻》记者从昆明土地与矿产交易中心获悉，上述拿地者就是很少被人提及的 “云南新世纪滇池投资”。

　　“402号”背后浮现云投系身影

　　在昆明当地，这家名字还相当陌生的地产投资公司，有何能耐吞下逾8亿元的土地项目？其隐藏着什么背景？

　　在网上的公开资料中，这家公司也很少被提及。不过，“云南新世纪滇池投资”出现在云南省工程建设信息网上，身份为昆明滇池国际会展中心项目的建设单位。

　　而据云南城投集团的官网信息，昆明滇池国际会展中心项目已于2012年12月28日在昆明市官渡区环湖东路的上述10号地块上举行了开工仪式。而《每日经济新闻》记者在现场看到，简易板房已搭建起来，机器正忙着打桩，工地人员正在测量土地。

　　记者查阅工商档案发现，“云南新世纪滇池投资”于2012年10月19日注册，注册资本金为5亿元，经营范围涉及房地产开发、会展、项目投资等，其地址位于 “昆明市云南城投大厦A座6-A号”，负责人是许雷。

　　但云南城投相关人士却对记者表示，该公司原董事长许雷已于2012年初辞职，到云南城投集团任董事长，并不清楚“云南新世纪滇池投资”的情况。

　　此外记者看到，作为身兼 “拿地者”与“建设者”双重身份的“云南新世纪滇池投资”，在1月10日发布的招聘公告上提到，此公司所用的营业执照为昆明未来城开发有限公司 (以下简称昆明未来城).

　　工商档案显示，昆明未来城的负责人名为许雷，注册于2006年，资本金1亿元。据《云南房网》报道称，该公司是云南城投集团、成都国际会议展览中心 (成都会展旅游集团旗下)发起成立的国有控股公司，并认为“云南新世纪滇池投资”就是以会展项目中标单位出现的云南城投集团旗下的子公司。

　　日前，《每日经济新闻》记者致电成都会展旅游集团总裁办，询问“新世纪滇池投资”与上述两家集团的关系，该集团总裁办的工作人员让记者从昆明当地媒体报道的新闻通稿中予以确认。随后，记者致电云南城投集团，但该公司电话一直处于无人接听状态。

　　高溢价收购大股东旅游地产

　　在上述10号地块超低价成交背后，或许还潜藏着“云投系”各关联公司之间微妙的利益关联。

　　由云南城投进行土地一级开发的环湖东路沿线地块此前的出让过程几经坎坷。

　　自签下《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》之后，环湖东路沿线土地一级开发所需资金均由云南城投筹措和垫付。在苦等了3年之后，云南城投于2011年6月底推出1600余亩土地，不料却遭遇大面积流拍，仅成交182.7亩，交易金额7.8亿元，而之后公司资金压力倍增，股价出现下跌。

　　在各种担忧之下，今年1月6日，云南城投另外的995亩一级土地再次挂牌交易，结果均以起拍价300万元/亩成交。国信证券的最新研报测算，至此，云南城投在环湖东路一级土地开发上已支出约64.5亿元，未回笼成本约55亿元。

　　对于云南城投来说，公司一期数千亩一级开发土地交易时间节点的严重滞后，加上已投入的巨额资金，后续地块若能以合理价格顺利成交，则有望降低公司高企的负债率与缓解现金流压力。

　　《每日经济新闻》记者注意到，在上述10号地块挂牌公告7天之后，云南城投再次公告称，控股股东云南城投集团曾向公司发出《问询函》，就公司是否竞拍10号地块征询意见，云南城投综合考虑后，拟放弃竞拍该地块。2013年1月初，上市公司股东大会审议并通过了上述放弃拿地机会的决议。

　　放弃是否有难言之隐？云南城投相关人士向《每日经济新闻》记者解释道，会展项目涉及大量基础设施，技术难度大，投资金额大，目前上市公司的资金情况不足以开发。

　　此外，上述公告还提及，“参考周边市场价格，项目配套可售部分预计可实现销售收入约258.72亿元，扣除项目整体总投资约344.62亿元，以及产生的销售税费约19.56亿元，项目亏损约105.46亿元”，“如实施该项目，给公司造成的现金流压力将是非常巨大的”。

　　对于这一说法，昆明地产人士认为，如按当前每亩300万元的市场基准价计算，再对比每亩37万元的当前交易价，确认参与交易的835亩土地，至少还有21.9亿元的卖地收入等待云南城投分享。

　　一边是低价出让835亩地疑云重重，另一边，云南城投去年底却又以140%的高溢价从云南城投集团手中收购了一个旅游地产项目。

　　2012年12月27日，云南城投对外公告称，云南城投集团拟以2.54亿元的价格，向云南城投转让持有45%股权的云南城投海东投资开发有限公司(以下简称海东投资公司)，根据评估价 (评估基准日为2012年10月31日)，相对于原始出资额11250万元，增值15805万元，增值率140.49%。

　　记者了解到，在资产评估报告上，海东投资公司账面值与评估值发生重大变化的是 “非流动资产”，即由账面值2382.1万元，膨胀至评估值3.77亿元，变动率高达1483%，其中这笔非流动资产主要是指“长期股权投资”，但未载明投资去向。

　　记者从资产评估报告中看到，成立于2010年4月的海东投资公司目前还未取得房地产开发资质证，在2010年末到2012年10月底的时间里，公司存货由45.84万元，攀升至1205.84万元，流动比率由2010年的4.8骤降至2012年2.1，流动负债由最初6315万元，猛增至逾2亿元。也就是说，公司除了运营能力有所下降之外，偿债压力也急剧增加。

　　从近3年的经营状况来看，海东投资公司的营业收入与营业成本为空白，营业利润与净利润亏损额均大于70万元。此外，海东投资公司2011年3月起所租用的大理海东片区1300余亩体育公园用地，租期39年 (实际期限仅20年)，租金9427万元，原本于去年5月付清，但截至评估基准日，这笔资金全部未付，而海东投资公司也未将其计入资产负债表。

　　此外，海东投资公司的经营业务主要是 “大理·海东方国际旅游休闲体验区”，该项目由海东投资公司的全资子公司洱海置业有限公司承担开发与销售。然而上述资产评估报告提到，洱海置业虽持有大理州住建局颁发的《暂定资质证书》，但其被批准从事房地产开发的时限为2012年2月24日至2013年1月24日。也就是说，云南城投洱海置业下一步能否进行项目开发，还是悬而未决。

　　洱海置业自2010年5月成立以来，公司营业收入与营业成本均为空白，而营业利润、利润总额与净利润亏损均超过了100万元。截至评估基准日，公司资产总额5.6亿元，但负债却高达5.5亿元，负债率近100%，且这笔债完全是流动负债，如推进项目开发，或需要云南城投给予现金扶持，而云南城投早已负债高企，截至去年三季度末时，净负债率已超100%。

　　从前述被收购者的短期负债、开发资质、盈利能力与运营能力等各指标来看，这很难与云南城投在收购公告中表述的“本次交易符合公司旅游地产的发展战略，项目盈利能力的前景看好”这一美好预期产生正向联想。

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