万科今年拿地均价创新高 称积极购地只为补仓

　经历2011年新增土地储备量大幅下降之后，万科(000002.SZ)在2012年的土地市场上再次表现积极主动，但总体策略上依然显得颇为中庸。

　　根据万科提供的数据，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，仅略高于全年1295万平方米的销售面积。

　　按照几家券商的估算，万科在2012年全年累计新增建面约1870万平方米，拿地总金额为430亿元，其中权益地价约404亿元。

　　此前2011年，万科全年购得土地总建筑面积约1800万平方米，权益建筑面积约1168万平方米，对应的购地总金额约457亿元，其中权益地价约300亿元。

　　比较可以发现，万科2012年全年购得土地总建筑面积同比基本持平，但权益建筑面积和权益地价分别增加24%和35%，意味着地价和权益占比均上升。

　　万科对2012年土地市场的节奏把握堪称完美，上半年国内主要城市土地供应面积萎缩，且地价下调幅度较小，万科在一季度基本土地零入账，4月份取得5个土地储备项目，5月份获得3个，6月份获得了5个。

　　但随着下半年尤其是第四季度的供应量明显上升，土地市场机会增多，万科开始发力，公司76宗地块中有超过80%为下半年所拿，12月则是全年拿地最多的月份，共获取土地权益建筑面积近434万平方米，总金额约为143亿元，分别占全年的30%和33%。

　　这76个新增项目中，有10个位于一线城市，66个位于二三线城市，二三线城市新增权益建筑面积占比同比提升6%至89%，意味着万科在二三线城市的布局依然在加快。

　　万科董秘谭华杰此前曾表示，开发商支付地价占销售总额约50%时算是处于一个相对合理水平，拿地面积通常要不小于销售面积。

　　从这个指标来看，万科在2012年土地市场上依然是补仓为主，拿地意愿并不是特别强烈。计算发现，万科2012年新增建面与销售面积之比为1.44，为公司历史上的次低值，仅低于2008年的1.33。公司支付地价金额与销售金额之比仅为29%，而此前2009至2011年这一指标分别为38.8%、55%和24.4%。

　　值得关注的是，一直声称加大合作开发的万科，其拿地权益占比出现回升。万科在2012年权益合作项目39个，比2011年多1个，但权益比重从2011年的64%回升至78%，为最近5年的次高值。

　　华泰联合证券认为，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。而权益占比的回升，体现出在市场调整和集中度提高阶段公司在土地市场上议价能力的增强，有利于减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。

　　根据华泰联合证券推算，万科在2012年的平均地价为每平方米2893元，同比上涨11.4%，为最近三年最高值。

　　但谭华杰表示，万科会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提下，目前土地仍保持在满足两到三年开发需要的水平。

　　王石带头兑现股权激励 万科7高管行权浮盈两千万

　　在“B转H”的推动下，万科A(行情 股吧 买卖点)在1月21日复牌后旋即涨停，随后股价更是创出了2010年以来的新高，为逾80万股东送上了一个“新年大红包”。

　　记者注意到，万科的多位高管也成为近期股价大涨的直接受益者。在董事长王石的“带领”下，包括总裁郁亮在内，多位被列入股权激励计划的高管纷纷行权。由于股权激励行权价为8.66元，以前日收盘价12.06元计算，这些高管账面已经浮盈近40%，而昨日万科A继续延续上涨势头，截至收盘股价为12.21元，涨1.24%。

　　王石打头

　　万科7高管携手行权

　　虽然暂时还未披露公告，但是万科多位高管携手行权的消息，还是引起了不少业内人士的关注。在2011年10月17日以后，万科A的名字在深交所网站 “上市公司董监高持股变动情况表”中，连续出现7次。

　　深交所公布的信息显示，今年1月24日，王石持有万科A股份数量增加了80万股，成交均价为8.66元/股。与一般增持不同的是，这一成交均价明显低于当天万科A11.95元的收盘价。背后的原因，则是因为当初被列入股权激励计划的王石，在进入首个行权期的近6个月后，终于选择行权。另外，与王石一起行动的还有六位万科高管，分别是董事郁亮(220万股)、董事肖莉(50万股)、财务总监王文金(88万股)、以及丁长峰(85万股)、莫军(30万股)、周卫军(54.52万股)三位执行副总裁。总的来看，七位万科高管在1月24日合计行权607.52万股。

　　记者注意到，在目前的第一个行权期内，股权激励对象可行权的期权数量合计为3849.58万份。其中王石持有264万份，为万科高管中最多者，而他在24日仅通过行权增持80万股。与之相比，虽然郁亮可行权的期权只有220万份，但却选择在24日全部行权。

　　时机精准

　　7高管已经浮盈39.26%

　　对于万科A多位高管携手行权，一些业内人士的评价是“时机很好”。

　　2011年4月，万科股权激励计划正式获批，首个行权期自2012年7月12日开始，截止日为2014年4月24日，可行权数量为持有期权的40%。

　　记者注意到，在去年7月12日进入行权期的数个交易日中，万科A的股价一度逼近10元关口，但受累于整个市场的低迷，公司股价走势急转直下，最低一度下探至7.60元，激励对象此时行权无异于是“主动买套”。直至去年12月一波反弹的到来，万科A才真正收复8.66元/股的行权价关口。加上近期B转H股方案的实施，万科A再度迎来一波大涨。

　　需要指出的是，万科A是在1月21日复牌，而王石等高管选择行权的日子在三天后的1月24日。万科A的股权激励方案曾规定，重大交易或重大事项决定过程中至该事项公告后2个交易日不得行权。换句话说，王石等万科高管在“窗口期”过后，就立刻选择了行权。相对于8.66元/股的行权价，以万科A前日收盘价12.06元计算，增持高管已经浮盈39.26%，浮盈金额高达2066万元。

　　实际上，早在2006年万科就曾经启动了为期3年的股权激励，但是由于房地产(行情 专区)行业受到严厉调控，加上股价大幅下挫，激励成果并不明显。因此，万科新的股权激励方案备受关注。从目前情况来看，受益于B转H利好的推动，万科的股权激励终于赢得了一个不错的开局。(每日经济新闻)

　　城镇化促万科等房企开打复合牌：转向建园区

　　一向将专业化视为“铁律”的万科，1月9日正式成立了商业地产管理中心，第一次对“非住宅”业务予以认同。在此之前，万科创始人、董事长王石曾表示，“万科要搞多元化，我就是死了，也会从棺材里伸出手来反对。”

　　1月9日，万科商业地产管理部在北京正式成立，万科总裁郁亮亲自出席了一个部门的成立仪式，这在过往并不多见。万科拟借此表现其对商业地产的重视。

　　万科相关负责人对《每日经济新闻》记者强调，这并非多元化，而是复合化的企业战略，即围绕企业的核心资源和优势，形成新的业务集群和格局。

　　万科在开年的这一举动似乎也反映出，当中国经济增长路径从城市化向城镇化开始转型时，越来越多的房企也开始酝酿新的“打法”。

　　记者了解到，除了万科、远洋地产等房企向商业地产领域拓展之外，包括鸿坤地产、北科建集团、华夏幸福(行情 股吧 买卖点)基业等房地产开发企业已在住宅开发的基础上，将工业园区的开发、建设和运营，作为新的业务发展方向。

　　“尽管城镇化路径的顶层设计并未明朗，但实现‘人的城镇化’的目标，使房地产企业在新一轮的商业机会面前，除了‘盖房子’以外，还能具备提供就业、配套服务的技能，方能形成新的竞争优势。”鸿坤集团副总经理兼产业地产总经理朱灿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　朱灿向记者透露，在未来三年，鸿坤地产有望将提升商业地产和产业园区的比重，达到三驾马车并驾齐驱的局面。

　　据悉此前曾开发了大量住宅项目的北科建集团，目前在无锡、青岛、长春等地先后开发、建设、运营了多个高科技产业园区。

　　“国土资源部正在研究对用于新城镇化试点的用地进行单独报批，证监会则在研究，对于开发区、工业园区建设、管理、运营的企业，在再融资或者上市方面给予‘政策倾斜’的可能性，以使中央提出的城镇化发展路径落到实处。”一位曾参加了中央有关城镇化政策前期研究工作的专家向记者透露。(每日经济新闻)