改革红利再释放 或引爆深圳土改行情

2013年1月18日，深圳市人民政府召开新闻发布会，宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。有分析指出，去年的“金改”行情历历在目，本次深圳土改意义重大，或引发相关板块新一轮“深圳土改”行情的启动。受此消息影响，上周五深圳本地股全线活跃，游资将矛头对准了原先热炒的前海概念股，但仔细分析，此次深圳农村土地改革，拥有农业用地的上市公司或是最大的受益者。

　　深圳土改意义重大

　　2013年1月18日，深圳市人民政府召开新闻发布会，宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。

　　本次新闻发布会有三大看点：一是农村集体土地改革能缓解深圳土地供需失衡局面。在新闻发布会上，深圳市委常委、常务副市长吕瑞峰介绍，将原农村集体经济组织继受单位可用的产业发展用地纳入深圳全市统一土地市场，将有效拓展产业用地来源；二是农村集体土地入市的条件，深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏介绍，深圳原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出让土地使用权。换言之，如果现在部分上市公司持有类似的土地，因为其土地经济利益关系已经基本理清，随时都有可能因为入市而产生收益；三是收益分配的方式，按照深圳市文件规划，深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地放开入市，可以用两种收益分配方式供选择，“第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过20%的物业用于产业配套”。

　　深圳的土地改革是循序渐进的。此前在2012年5月25日，国土资源部 、广东省政府宣布批准深圳实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，确定八大改革重点和二十个改革事项。当时国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史曾称，这是国家又一次里程碑式的战略抉择。广东省省长朱小丹则表示，这是国家赋予广东省的又一制度红利。1月18日，王幼鹏表示，此举是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新创新成果。有分析称，深圳农村土地改革的推进是管理层深化改革开放的一大成果，将对深圳、甚至广东地区的经济发展起到深远的影响。

　　土改行情或从“前海”概念

　　转向农业用地受益股

　　具体分析而言，上市公司如果要在此次土地改革中受益，首先应该是原农村集体经济组织继受单位，其次是占有符合城市规划的产业用地。以往深圳土地改革的炒作思路基本是以城市更新为主，工业用地转为商业用地产生的巨大收益推动股价上涨，那么此次土改最大的亮点应该是拥有一些农地且农地又符合城市规划的上市公司。从这一点来说，虽然上周五市场依然选择了以沙河股份(行情 股吧 买卖点)为代表的前海概念股作为对本次改革的回应，但事实上受益此次“农村集体土地放开入市”最突出的可能是一些并不为市场所熟悉的公司，其中以下几家公司由于拥有不少农业土地资源或受益匪浅。

　　康达尔(行情 股吧 买卖点) (000048)：2011年12月披露，与相关部门就公司位于坪山新区坑梓街道的两块土地的征收以及位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收签订收地补偿协议书；根据协议，公司就坑梓收地、西乡收地业务将收到现金补偿8.26亿元，可增加非经常性损益约4.8亿元(税后)。与此同时，作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，公司获得了对公司西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。两商住项目总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超过90万平方米，可在未来八至十年内分期开发。

　　农产品(行情 股吧 买卖点)(000061)：2008年公司通过非公开发行股票的方式募集资金113501.78万元，用于深圳平湖国际农产品物流园项目。深圳物流园项目建设用地30.3万平方米，位于深圳市龙岗区平湖镇白泥坑，总建筑面积82.2万平方米，容积率2.71。建设内容包括综合农产品批发交易区、农产品进出口仓储配送区、果蔬和肉鱼精深加工配送中心、农产品检验检疫中心、仓储物流区、停车场及服务配套区等功能区。子公司(51%)农牧公司为专业养猪公司，已形成从饲料、种猪和猪肉生产，到生猪批发、屠宰和鲜肉连锁销售的完整产业链。

　　深信泰丰(行情 股吧 买卖点) (000034)：深圳华宝饲料主要从事饲料生产销售业务。该公司注册资本6130万元，2011年实现主营业务收入22650万元，主营业务利润1669万元，毛利率为7.37%，实现净利润639万元。2011年报披露，深圳饲料公司在2009年与深联公司签署饲料厂开发合作协议。协议签署后，虽然饲料厂地块已被市政府列入城市更新改造项目(华宝饲料厂片区更新单元拟申报拆除重建土地面积4.11公顷)，但报告期内尚无实质性进展，因涉及古墓、拍卖房产等事项，其开发工作尚存在较大不确定性。

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