建业地产举债2亿美元 布局或影响偿债能力

　1月22日，总部位于河南的建业地产(00832，HK)宣布，该公司将发行2亿美元2020年到期优先票据。票据将于2013年1月28日起(包括该日)计息，年息率为8.0%，自2013年7月28日起每半年期满付息。

　　建业地产在公告中明确，于2017年1月28日前任何时间，建业地产可选择按相等于票据本金额100%的赎回价，另加适用溢价和可能的未支付利息赎回全部票据。此次发债所得款项，将用作新增及现有物业项目资金(包括土地出让金)、偿还现有债务，余额用作一般企业用途。

　　1月14日，建业地产在其官方网站上表示，2013年，建业地产将真正进入战略的纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标将达300亿元。

　　但是，目前建业地产的布局大多在三四线城市，随着三四线城市楼市风险的逐渐显露，公司未来的发展或将受到制约，进而影响债务偿还能力。

　　重点布局三四线城市

　　一直以来，建业地产的布局重点都在三四线城市。

　　但值得注意的是，目前部分三线城市开发的大盘所蕴藏的风险已慢慢暴露。中国房产信息集团发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告指出，个别三线城市风险主要表现在供求关系上，由于本身的需求量并不足以对此前大规模开发形成支撑，这些城市未来风险正在集中展现。

　　10月12日，建业地产披露，该公司去年前9个月合同销售额为78亿元，同比上升11.7%；销售面积为118.7264万平方米，同比上升2.9%。其中，合同销售来自全国超过19个城市，包括郑州、洛阳、信阳、濮阳及周口等二、三、四线城市。

　　建业地产2012年半年报显示，公司在河南三门峡的土地储备占土地总储备额的3.06%。CRIC(克而瑞研究中心)2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，三门峡位列全国城市市场风险排名第37名。

　　去年7月18日，河南省统计局发布数据，上半年河南省房地产(行情 专区)开发投资1271.84亿元，增长15.6%，同比回落20.6个百分点。去年一季度、前4个月、前5个月和上半年，河南全省房地产开发投资分别增长24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈现逐渐回落态势。北京美联物业高级经理张磊表示：“投资下滑，证明开发商不看好河南市场。”

　　库存消化承压

　　克而瑞提供的全国房地产企业销售排名显示，建业地产在2012年第一季度的销售面积排名为22名，上半年下降为25名，全年度排名更下滑到第31位。

　　建业地产2012年半年报显示，上半年完成新开工建筑楼面面积84.58万平方米，存量房面积约27万平方米，共计约111.58万平方米。如果上半年新开工面积在下半年上市，按最近9个月的月平均销售面积13.1918万平方米计算，库存消化周期为8.4个月。

　　易居研究院研究院严跃进表示，“截至2012年6月末，建业的流动比率为1.246，速动比率为0.567，相比年初的1.082和0.455都有所增加，因此建业目前很可能通过加大长期债务来换取短期现金流的可能。”

　　辉立证券的研报指出，2012年上半年，建业地产的债务规模上升显著，由上年末的44亿元升至68亿元，长期债务升至33亿元。债务在快速上升，而公司现金基本保持在38亿元左右，反映公司的资本支出较大。相对应，2012年6月末公司的净债务比率由上年末的29.2%猛升至57.6%。

　　第一上海证券有限公司策略师岑智勇表示，对债券投资者而言，企业是否具备足够的偿债能力，将影响风险系数。公司的地产项目过于集中，以及消化压力，都可能影响集团的偿债能力。

　　对于建业地产此次发债，评级机构标普于1月21日发布评级报告，对其拟发行的优先无担保美元债券给予“B+”的长期债务评级和“cnBB”的大中华区信用评级体系长期评级。标普表示，该债务评级较建业地产企业信用评级低一级，主要考虑到一旦发生违约，海外债券持有人相比境内债权人将处于明显劣势。