雅戈尔220亿地产库存 业内人士称都快烂在手里

　1月15日，雅戈尔(行情 股吧 买卖点)发布公告称，其旗下全资子公司雅戈尔置业，近日与宁波维科置业有限公司签署合同，参与宁波维科城西置业有限公司的增资扩股，该项目预计将于2014年下半年预售。

　　这是时隔两年有余，雅戈尔再次发布拿地公告。

　　其实，即使雅戈尔置业久未拿地，其地产库存也一直严重堆积。据公司董秘刘新宇表示，雅戈尔集团的库存中，仅有7%来自于服装，即剩下的93%库存均出自房地产(行情 专区)项目。

　　“都快烂在手里了。”有业内人士向理财周报记者表示，为摆脱其目前的库存压力，置业本身或许难逃亏本销售以盘活资金的出路。

　　虽然该公司董事长一度公开表示将加大在品牌服装主业的投资力度，但一方面，服装行业整体低迷；另一方面，占据雅戈尔集团收益近半的房地产行业库存一再积压。

　　有地产行业分析师调研认为，长远来看，“在有资金链保证的前提下，置业的运转不是问题。”

　　只是在短期内，该如何保证雅戈尔集团资金链的正常流动？

　　入股拿地意在缓冲

　　“宁波知名企业，大型房地产开发商。”这是宁波博信房地产估价有限公司总经理王锡军眼中的雅戈尔置业。

　　在2011年以前，雅戈尔置业拿地颇为“豪爽”，全部土地均以参与招拍挂方式获得，且多个项目以“地王”价收归囊中。其入主上海的第一块地，正是目前认筹中的普陀区“长风八号”单价地王项目。

　　而此次入股宁波维科置业的拿地方式，纵观雅戈尔置业拿地历史，其实并不多见。

　　对此，多位业内人士均表示，其入股拿地，意在缓冲。

　　在王锡军看来，时隔两年，雅戈尔再拿地，且一改往日一贯招拍挂的作风，通过入股方式，是在遭遇国家对于房地产行业政策调控后的一种应对措施。

　　“在一二线城市布局地产项目，拿地步伐不能停滞。”有业内人士表示，雅戈尔置业此次以入股的方式与同为大型国企的维科置业合作，一方面可以保证其继续拿地，另一方面亦可缓解其自身目前面临的资金压力。

　　“目前而言，公司已经在拿地方面趋于保守，应该是在逐步度过风险期了。”王锡军分析道。

　　也有业内人士认为，为应对目前的土地存货困局，“他应当会偏向做中端地产产品，且不再会通过‘地王’拿地。”

　　部分地产库存亏本销售

　　上述业内人士表示，虽然国内上市的房地产公司均有一定的库存压力，但是雅戈尔置业拿地的速度却远快于其开发地产项目的速度。

　　雅戈尔2012年第三季度报告显示，其存货金额达到近240亿元人民币，而根据其董秘刘新宇公开表明，其中服装库存仅有17亿元，占总存货金额的7%。

　　换言之，截止到2012年9月，雅戈尔集团的库存中，有93%来源于房地产项目。

　　“都快烂在手里了。”上海易居房地产研究员刘卫卫这样评价雅戈尔置业目前的项目去化进程。

　　根据年报显示，雅戈尔2009年至2011年的存货周转率平均为0.44，总资产周转率平均约为0.33，对比同样有较高房地产份额的红豆集团，其上述三年的存货周转率平均为0.56，总资产周转率平均约为0.34.

　　其如此高比例的房地产库存，却主要是在两年前获得。

　　“2009年和2010年是雅戈尔置业的集中拿地时段，那时候拿的地当然是豪宅啊”，据刘卫卫分析，正是2011年全国房地产调控风暴，给了当时有多项豪宅用地的雅戈尔置业以极大的打击。正因为此，其多个项目目前的销售业绩均“并不好看”。

　　据统计，雅戈尔从2009年至2011年的销售毛利率平均为37.21%，而红豆集团，其年销售毛利率平均为24.20%，后者的毛利率相对偏低，即销售压力偏小。

　　“他有几个项目估计要亏本销售以盘活资金了。”业内人士告诉记者，定位中高端住宅地产项目的雅戈尔置业，要减轻库存压力以保证资金链流转，很有可能会面临亏本出售的风险。

　　虽然雅戈尔集团董事长李如成一再强调，雅戈尔的主业一直都是服装行业，但不可否认的是，雅戈尔置业的收入构成，一度占据了其集团近半数的份额。

　　2009年，雅戈尔集团的房地产项目占集团总收入构成的42.15%，2010年达到47.14%，虽然2011年降为30.38%，但是在2012年中期报表中，房地产项目的收入占比就已经达到了47.10%。

　　对比同行业，红豆集团旗下地产公司收入占比在2009年为25.27%，2010年达到55.80%，2011年回调为34.77%，而2012年中报的20.22%均低于前三年中报的收入占比。

　　资金链是最大掣肘

　　一直以来，服装、地产、投资三驾马车并驾齐驱，拉动了雅戈尔整条资金链的运转。

　　雅戈尔集团创建于1979年，在其服装行业的龙头地位逐步确立之后，1992年，创立雅戈尔置业，开始在房地产领域崭露头角。1993年，进驻股权投资领域。经过35年的发展，三驾马车共同拉动的发展模式逐步构成。

　　然而，就目前而言，雅戈尔的发展面临资金链紧张的掣肘。

　　集团董事长李如成一度向媒体公开表示，由于近期房地产行业受到政策调控影响，股票市场持续低迷，雅戈尔将扩大品牌服装的生产经营，回归服装主业。

　　但服装行业近期持续处于低迷状态。

　　“现在整个服装行业库存多得吓人！”一名长期从事服装行业的销售人员告诉理财周报记者。

　　据统计数据显示，2012年上半年，我国87家服装公司的库存量达到732亿元，相比2010年，87家服装纺织类公司累计库存量501亿元，2011年为699亿元。2012年整个服装行业库存积压情况可见一斑。

　　另一方面，近几年来，雅戈尔在股权投资领域也获益平庸。

　　从2009年开始，雅戈尔每年都会参与多家上市公司的定向增发项目，然而，由于股票市场持续低迷，这些项目并未能给其带来较为可观的收益。

　　当然，从长远看，雅戈尔置业的发展，前景可观。

　　“其实从常规的住宅开发角度看，雅戈尔置业的发展进度很正常嘛。”高通智库分析师朱万芬解释道，单个住宅地产项目的开发周期最少2-3年，而建设整个大盘最少需要5-10年，这期间地产公司的资金压力其实非常大。

　　“所以这几年，雅戈尔因为地王项目和资金链问题，放缓了拿地和开工速度。置业的人说，到今年会调整战略方向，速度不会做得特别快了。”朱万芬说。

　　只是，就短期而言，服装行业低迷、地产库存积压、投资收益不可期，雅戈尔如何保证其资金链正常运转？这仍是一个谜。

雅戈尔回归实业 拓展年轻市场

　　近年来，国内服装业巨头雅戈尔回归实业后，除了致力于经典品牌男装的发展，也将目光投向了年轻白领市场。其旗下以25至35岁年轻白领为主打对象的时尚男装品牌GY的首家旗舰店于26日在浙江省宁波市开业。

　　据介绍，GY释义绿色雅戈尔(GREEN YOUNGOR)，是雅戈尔于3年前打造的年轻时尚品牌，以“环球旅行”为创意灵感，塑造“摩登、时尚、阳光”的品牌形象，融合全球各大都市的流行热点，坚持高端品质和原创设计，为都市青年提供易于搭配的着装，获得不少年轻人的青睐。记者发现，不少服装在设计上带有独创的线条和图案，黑白色调、混搭剪裁的服装风格，时尚前卫，迎合年轻人进取向上的精神。

　　这家旗舰店分上下两层，包括正装区和休闲区，营业面积达2000余平方米，汇集7大类、近300款新品。店内装修风格简明大气，黑白色为主色调，处处可见文艺元素。中央设置了展示交流区，用来展示服装设计师的最新作品。店里服装价位在中档以上。

　　据GY品牌设计师沈阳介绍， GY脱胎于雅戈尔品牌经典男装的形象，注重原创设计，力求突破创新，设计上更加凸显年轻人体型、气质上的朝气阳光，偏向英伦风格。

　　雅戈尔服装控股集团董事长李如刚表示，雅戈尔将继续以GY为主导，大力拓展年轻市场，今后将重点在国内一、二线城市开设GY店铺。(新华网)

　　雅戈尔上海地王预售证未批先认筹

　　2012年备受资金链困扰的雅戈尔(600177.SH)，已经迫不及待要出售其上海唯一的地王项目——长风8号。

　　“你的预算是多少？如果不符合你预算的价位，我以后就不给你打电话了。”电话那头销售人员如此问赵敏(化名)。想换房的赵敏看中长风8号94平方米的小户型，据销售小姐反映，长风8号将于1月26号正式发售，19号先收10万元订金。

　　本报记者查询上海市房地产交易中心网上房地产网站，截至1月17日，在“新盘预告”与“预售/在售公示”两栏中，长风8号项目均无任何即将开售或在售的信息显示。换言之，该项目还没有拿到预售证。

　　据长风8号内部人员透露，该项目此前计划定价4.2-4.3万元/平方米，现在开发商想调至4.5万元/平方米，能否如期在1月26号开盘，要看周末的客户认筹情况。

　　12月14日，赵敏收到长风8号销售员的短信，通知看样板房。1月初，再次接到销售人员的电话，销售人员透露的售价是4.5万元/平方米，并告诉赵敏，如果大部分客户能接受这个价格，1月10日就要先收5万元订金，认筹拿号。

　　但1月10日过后，赵敏咨询销售人员还能否下订时，对方却告诉她，现在交订金认筹的时间改在了19日，而订金也增至10万元。1月16日晚，长风8号销售人员突然打电话给赵敏，叫她迅速拿身份证到售楼部拿号，但不用付订金，原定的19号交钱付订金的时间也不变，但必须先拿号。19号交订金并不能签购房意向合同，要等26号正式开售才能签意向合同。

　　据赵敏反映，长风8号的开盘时间，从去年12月到今年1月延后了两次，认筹订金从5万涨到10万。赵敏估计可能是客户储备情况不佳或未取得预售证。“这次要是赶不上，销售人员说还可以等3月份开盘的二期。”

　　据该项目一位销售人员透露，预售证应该在这几天批下来，“公司领导的意见是，看这周认筹情况，认筹量不够的话就3月份再开。”但他坦承，首期推出200多套，按照目前沟通客户的比例，还是有点危险。

　　综合(行情 专区)几家中介代理机构的数据，从12月份开始，上海高端盘去化不错，创下历年来同期最高的，主要是改善性住房需求开始释放，开发商整体售价也比预期低。长风8号同区域的中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均价4万元/平方米，最低3.8万元/平方米的价格开盘，当天销售12亿元，2012年销售额达44.67 亿元。很显然，在年底上海一手住宅成交量逐渐上升的背景下，长风8号冒险抢售，意在尽快回笼资金。

　　但住建部早已三令五申，没有取得预售许可证的项目，不得以认购、办理会员等方式变相收取现金。2012年9月13日，上海市房管局发布《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，随后对未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同，未及时办理合同网上备案和登记等行为进行了重点检查。

　　雅戈尔上海地王冒险认筹，乃是因为公司太需要该项目的资金来输血。

　　近年来雅戈尔在宁波、杭州、苏州的部分地王项目，均销售不利，目前尚有200亿元左右库存待消化，加上要应对174.6亿元的短期有息负债，资金压力不言而喻(详见本报2012年11月22日《数地王压身雅戈尔苦腾挪》)，因此不难理解，雅戈尔要押宝于已符合开售条件的长风8号身上。

　　但从现在情况看，长风8号项目的盈利能力，尚难担重任。该项目地价33.9亿元，据雅戈尔方面透露，项目资本化为2亿元(已经资本化1.15亿元)，毛坯建安成本大约5.5亿元。如果精装修按4.5亿元算，总成本至少46亿元。

　　乐观估计，按12万平方米住宅，1万平方米商业，配套车位600个约6万平方米匡算，如果单价4.2万元，则12×4.2=50亿，商业估计7亿，车位3亿，合计可售60亿，毛利润率23%，净利润率8%，利润5亿；若售价为4.5万元，则12×4.5=54亿，商业8亿，车位3亿，合计65亿，毛利润率30%，净利润率13%，利润8.5亿。

　　经过调整，长风8号项目总建筑面积已从拿地时的13万多平方米调至19.3万平方米。它吸引部分买家的地方还在于，336平方米的一楼户型均赠送两层地下室，有的一层地下室面积高达340平方米， 三层空间加起来超过1000平方米。地下面积的开拓相当于增加了销售面积。

　　项目盈利多少当然取决于销售情况。据统计，2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米。普陀区现有在售住宅项目22个，近半年销售均价稳定维持在3.9万元/平方米左右，其中只有5个项目价格高于长风8号。

　　据同策咨询研究中心一份上海住宅市场成交面积结构分析，120-135平方米的户型、总价在200-250万元的改善型住房需求成交占比最大。此次长风8号推出的户型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多种，但总价却远远高于上述市场主流的成交总价。(21世纪经济报道)